Jak doskonale wiadomo, kredyt hipoteczny to najpopularniejsza forma finansowania zakupu nieruchomości na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wśród konsumentów w naszym kraju. Mało tego – zaciągnięcie kredytu hipotecznego to z reguły jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu większości z nas.
Dla wielu osób analiza oferty kredytu hipotecznego wydaje się jednak zbyt skomplikowana – dlatego wnioskują o ten produkt finansowy tylko w swoim banku i nie zwracają uwagi na żadne inne elementy danej oferty, niż nominalne oprocentowanie.
Nie ma jednak żadnych wątpliwości, że choć kredyt hipoteczny to skomplikowany produkt finansowy, zrozumienie tego, jak działa jest absolutnie niezbędne dla każdego, kto planuje nabyć własne mieszkanie czy dom przy pomocy takiego zobowiązania.
W tym artykule wyjaśniamy zatem kluczowe zagadnienia dotyczące kredytu hipotecznego – aby każdy konsument miał świadomość, dlaczego powinien przeprowadzić analizę porównawczą poszczególnych ofert różnych banków, zanim podejmie ostateczną decyzję i podpisze umowę:
Kredyt hipoteczny – co to jest?
Kredyt hipoteczny stanowi specyficzny rodzaj długoterminowego zobowiązania finansowego, umożliwiający realizację z góry określonego celu – takiego jak zakup lub remont nieruchomości, budowę domu czy zakup działki.
Z reguły kredyty hipoteczne traktuje się jako produkty finansowe, które pozwalają na realizację marzeń o własnym domu czy mieszkaniu. Transakcja zakupu nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego może mieć miejsce zarówno na rynku pierwotnym, jak i na rynku wtórnym.
Co ważne, nieruchomość, na którą konsument zaciąga kredyt, stanowi dla banku zabezpieczenie spłaty kredytu – stąd nazwa „hipoteczny”. Istotą kredytu hipotecznego jest bowiem tak zwana hipoteka, która jest wpisana do księgi wieczystej nieruchomości.
Hipoteka stanowi rodzaj zabezpieczenia kredytu, które daje bankowi prawo do zaspokojenia swojego roszczenia z nieruchomości w przypadku, gdy kredytobiorca przestaje spłacać swoje zobowiązanie. W takim przypadku, bank może wystąpić o przeprowadzenie egzekucji nieruchomości, aby odzyskać swoje pieniądze.
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego wiąże się jednak z koniecznością spełnienia pewnych warunków postawionych przez bank. Z tego powodu, gdy składamy wniosek o kredyt hipoteczny musimy być przygotowani na szczegółową weryfikację naszej zdolności kredytowej ze strony banku.
Ponadto, nieruchomość, na którą zaciągany jest kredyt, musi mieć odpowiednią wartość i nie może być obciążona innymi prawami.
Kto może otrzymać kredyt hipoteczny?
W praktyce każda pełnoletnia osoba mieszkająca w Polsce zgodnie z prawem może ubiegać się o kredyt hipoteczny.
Wielkość kredytu i warunki jego spłaty zależą jednak od wielu czynników, takich jak wiek kredytobiorcy, jego stan zdrowia czy przede wszystkim jego zdolność kredytowa. Co kryje się pod tym ostatnim określeniem?
Zdolność kredytowa to po prostu ocena zdolności potencjalnego kredytobiorcy do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w określonym czasie. To właśnie na podstawie oceny zdolności kredytowej bank podejmuje decyzję, czy udzieli wnioskującemu kredytu oraz jakie będą warunki tego zobowiązania.
W procesie oceny zdolności kredytowej, bank bierze pod uwagę wiele czynników. Przede wszystkim analizuje dochody kredytobiorcy, czyli jego wynagrodzenie za pracę, ale też inne źródła dochodów, w tym renty, emerytury, dochody z najmu czy – w niektórych przypadkach – nawet świadczenie 500 plus.
To jednak nie wszystko. Bank zawsze bierze także pod uwagę obciążenia finansowe kredytobiorcy, czyli inne zobowiązania, które ma do spłacenia, takie jak choćby karta kredytowa, inne zaciągnięte kredyty i pożyczki czy alimenty.
Innym istotnym elementem oceny zdolności kredytowej jest historia kredytowa. W zakresie jej badania bank sprawdza, czy kredytobiorca spłacał swoje poprzednie zobowiązania w terminie.
Informacje na ten temat można znaleźć w specjalnych bazach danych – przede wszystkim w Biurze Informacji Kredytowej. Historia kredytowa ma wpływ na ocenę ryzyka kredytowego, czyli prawdopodobieństwa, że kredytobiorca nie spłaci kredytu.
Ponadto, zdolność kredytowa to również zdolność do obsługi kredytu, czyli spłaty zarówno kapitału, jak i odsetek. W tym zakresie banki posiadają własne normy, które określają, jaki procent dochodów kredytobiorcy może być przeznaczony na spłatę kredytu, tak aby nie narażać go na problemy finansowe.
Czym mogą się różnić poszczególne oferty kredytów hipotecznych?
Jak nietrudno się domyślić, nie wszystkie kredyty hipoteczne są takie same. Oferty poszczególnych banków mogą znacznie różnić się między sobą pod względem kilku bardzo istotnych aspektów. Pierwszy z nich stanowi oprocentowanie:
Oprocentowanie kredytu hipotecznego
Oprocentowanie kredytu to oczywiście jeden z kluczowych elementów każdej umowy kredytowej. To właśnie na jego podstawie obliczane są odsetki, które kredytobiorca musi zapłacić bankowi za korzystanie z udostępnionych mu z tytułu kredytu pieniędzy.
Oprocentowanie kredytu jest wyrażane w procentach i może być stałe lub zmienne. Stałe oprocentowanie, jak sama nazwa wskazuje, nie zmienia się przez okres ustalony w umowie kredytowej. W Polsce najczęściej okres przy stałym oprocentowaniu wynosi 5 lub 10 lat.
Tego typu oprocentowanie daje pewność, że koszt kredytu nie wzrośnie w ustalonym w umowie okresie, ale z drugiej strony, nie pozwala skorzystać z ewentualnych spadków stóp procentowych.
Oprocentowanie zmienne jest zaś zależne od zmian stóp procentowych na rynku finansowym – konkretnie o jego wysokości decyduje wskaźnik WIBOR lub WIRON (już wkrótce w każdym przypadku będzie to wskaźnik WIRON) oraz marża banku.
W praktyce oznacza to, że koszt kredytu przy oprocentowaniu zmiennym może wzrosnąć lub spaść w zależności od aktualnej sytuacji ekonomicznej w danej gospodarce.
Kiedy rozważamy zaciągnięcie kredytu hipotecznego, należy dokładnie przyjrzeć się oprocentowaniu i rzetelnie przeanalizować, która opcja najbardziej się opłaca. Warto przy tym pamiętać, że nie zawsze najniższe oprocentowanie zmienne będzie oznaczało najtańszy kredyt, biorąc pod uwagę cały okres trwania umowy.
Koszty całkowite kredytu hipotecznego
Decydując się na zaciągnięcie kredytu hipotecznego, musimy zawsze mieć na uwadze nie tylko nominalne oprocentowanie, ale również całkowite koszty, jakie będziemy musieli ponieść w związku z tym zobowiązaniem. To właśnie one determinują, ile tak naprawdę pieniędzy będziemy musieli zapłacić bankowi, z którym podpiszemy umowę kredytową.
Całkowite koszty kredytu stanowią sumę wszystkich opłat związanych z jego zaciągnięciem i spłatą. Obejmują one nie tylko odsetki naliczane od pożyczonej kwoty, które są wynikiem oprocentowania kredytu, ale także szereg innych kosztów.
Okazuje się bowiem, że w przypadku dużej części kredytów dostępnych na rynku kredytów bank pobiera prowizję za udzielenie kredytu. Pod tym pojęciem kryje się jednorazowa opłata, która zazwyczaj wynosi od kilku do kilkunastu procent kwoty kredytu. Może być doliczana do kwoty kredytu lub pobierana z góry.
Ponadto, często spotykane są różnego rodzaju opłaty dodatkowe, takie jak opłata za przygotowanie umowy kredytowej, opłata za prowadzenie konta kredytowego, ubezpieczenie na życie (oraz inne ewentualne ubezpieczenia wymagane przez bank), opłata za wycenę nieruchomości, obowiązkowa opłata za jej ubezpieczenie i wiele innych.
RRSO
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) to wskaźnik, który pokazuje nam, jakie są faktyczne koszty zaciągnięcia kredytu, wyrażone w skali roku. Co najważniejsze, RRSO uwzględnia nie tylko oprocentowanie nominalne, ale też wszystkie wyżej wymienione dodatkowe koszty.
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania jest wyrażana w procentach i liczona na rok. Trzeba jednak pamiętać, że RRSO to wskaźnik teoretyczny, który zakłada, że kredyt będzie spłacany zgodnie z harmonogramem, a wszystkie koszty pozostaną niezmienne przez cały okres kredytowania.
W praktyce koszty kredytu mogą oczywiście się zmieniać, na przykład w wyniku zmiany stóp procentowych, gdy mowa o kredycie mieszkaniowym z oprocentowaniem zmiennym.
Wkład własny przy kredycie hipotecznym
Wkład własny to kolejny warunek konieczny, aby ubiegać się o kredyt hipoteczny. Polega on na tym, że aby kupić mieszkanie zadłużając się w banku, trzeba posiadać w gotówce co najmniej 10-20% wartości lokalu – w zależności od warunków danego banku. Dopiero osoby, które odłożą taki kapitał, mogą wnioskować o kredyt hipoteczny.
Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego, od 2017 roku banki wymagają od kredytobiorców 20% wkładu własnego. Wymóg ten w niektórych instytucjach może być obniżony do 10%, o ile zdecydujemy się wykupić ubezpieczenie wkładu własnego.
Dzięki wymogowi wkładu własnego wartość nieruchomości jest zawsze wyższa od kwoty udzielonego kredytu hipotecznego. Zabezpieczenie to okazuje się niezwykle przydatne dla banków, gdy klient ma problem ze spłatą kredytu. W ostateczności kredytobiorca zawsze może sprzedać dom czy mieszkanie, aby zwrócić instytucji zaciągniętą w ramach kredytu kwotę.
Jeśli więc dysponujemy jedynie ograniczonym wkładem własnym, warto porównać poszczególne oferty kredytów hipotecznych – jako, że nie każdy bank wymaga, aby wynosił on aż 20% wartości nieruchomości. Mało tego – okazuje się, że niektóre banki mogą nawet realizować rządowy program Mieszkanie bez wkładu własnego.
Mieszkanie bez wkładu własnego
Zgodnie z zasadami programu Mieszkanie bez wkładu własnego, gwarantowany kredyt hipoteczny bez wkładu własnego będzie udzielany na następujących warunkach:
- Na zakup mieszkania lub domu, a także na zakup działki i budowę oraz wykończenie domu mieszkalnego, pod warunkiem, że cena nieruchomości nie przekroczy poziomu określonego w ustawie
- Okres kredytowania musi wynieść minimum 15 lat.
W praktyce, w ramach tego programu kredytobiorca nie dostaje od państwa żadnych pieniędzy. Po prostu musi on zaciągnąć kredyt na 100% wartości inwestycji. Gwarancja służy tylko zabezpieczeniu interesu banku. Gdy kredytobiorca będzie miał problemy ze spłatą zobowiązania, to Bank Gospodarstwa Krajowego przekaże zagwarantowaną kwotę do odpowiedniej instytucji.
Z programu Mieszkanie bez wkładu własnego mogą skorzystać tylko:
- Osoby bezdzietne i posiadające 1 dziecko – o ile nie posiadają żadnej innej nieruchomości na własność (takiej nieruchomości nie może posiadać także żadna inna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego)
- Osoby posiadające co najmniej dwoje dzieci – w ich przypadku akceptowane jest posiadanie jednej nieruchomości, o ile nie jest ona większa niż 50 metrów przy posiadaniu dwójki dzieci, 75 metrów kwadratowych przy trójce dzieci lub 90 metrów kwadratowych w przypadku rodzin z czwórką dzieci i bez limitu metrażowego dla rodzin z co najmniej piątką dzieci.
Ponadto, w ramach tego programu rodziny, które w czasie spłaty kredytu gwarantowanego powiększą się o kolejne dziecko, będą mogły skorzystać z tak zwanej spłaty rodzinnej. Polega ona na wypłaceniu przez BGK jednorazowej kwoty na poczet spłaty zobowiązania.
Warto również wiedzieć, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można zaciągnąć wyłącznie na zakup wybranych nieruchomości – konkretnie takich, których cena nie przekroczy limitu określonego w warunkach programu.
Limity cenowe za 1 metr kwadratowy mieszkania prezentują się następująco:
- W przypadku nowych mieszkań i domów kupowanych od dewelopera: cena za 1 metr kwadratowy użytkowy lokalu nie może przekroczyć kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,3
- W przypadku mieszkań używanych: cena za 1 metr kwadratowy użytkowy lokalu nie może być większa od kwoty stanowiącej iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych oraz współczynnika 1,2
Nowe wartości nominalne limitów cenowych ogłaszane są przez wojewodów co pół roku. Jeśli nie dysponujemy obecnie wkładem własnym, ale posiadamy zdolność kredytową, która może wystarczyć na zakup interesującego nas mieszkania, warto wziąć pod uwagę oferty kredytu hipotecznego banków, które realizują ten rządowy program.
Rodzaj raty kredytu hipotecznego
Na rynku kredytów hipotecznych istnieją ich dwa główne rodzaje rat: równa oraz malejąca. Rata równa jest tak skonstruowana, że jej wysokość przez cały okres kredytowania nie ulega zmianie.
Rata równa składa się ona z dwóch elementów: kapitału oraz odsetek. Na początku okresu spłaty kredytu większą część raty stanowią odsetki, natomiast z czasem zwiększa się w nich udział kapitału.
Rata malejąca to z kolei taka rata, której wysokość maleje wraz z upływem czasu. Na początku okresu spłaty kredytu rata malejąca jest zatem wyraźnie wyższa niż w przypadku raty równej, lecz z każdym miesiącem obniża się.
Rata malejąca także składa się z części kapitałowej oraz odsetkowej, ale w przeciwieństwie do raty równej, jej część kapitałowa pozostaje na tym samym poziomie przez cały okres kredytowania, natomiast część odsetkowa maleje wraz ze spłacaniem kapitału.
Należy jednak wiedzieć, że w przypadku raty malejącej przy ocenie zdolności kredytowej bank bierze pod uwagę pierwsze płatności. A jak łatwo się domyślić, pierwsze raty malejące są zawsze wyższe niż rata równa dla takiej samej kwoty kredytu, co czasami zmniejsza szansę na zaciągnięcie kredytu o określonych parametrach.
Warto zatem przeanalizować, który rodzaj raty będzie bardziej dogodny w naszym przypadku, biorąc pod uwagę zarówno potencjalne oszczędności, jak i sam komfort psychiczny przy spłacaniu naszego kredytu.
Okres kredytowania
W przeciwieństwie do kredytów konsumpcyjnych, kredyt hipoteczny można zaciągnąć na okres sięgający nawet 35 lat. Możliwość spłaty kredytu w perspektywie wynoszącej co najmniej kilkanaście lat pozwala konsumentom lepiej dostosować wysokość raty do ich możliwości finansowych.
Należy jednak mieć świadomość, że nie w każdym banku spotkamy się z ofertą kredytu hipotecznego na tak długi okres. Niektóre instytucje oferują te produkty finansowe maksymalnie na 25 lub nawet 20 lat.
Jeśli więc zależy nam na zaciągnięciu kredytu na dłuższy okres – nawet taki przekraczający 30 lat, należy zwrócić uwagę, które banki posiadają taki produkt w swojej ofercie i rozważyć tylko takie kredyty w swojej analizie porównawczej.
Warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego
Kwestię wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego reguluje ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku. Według przepisów tej ustawy, posiadacz kredytu hipotecznego może:
- W każdym momencie dokonać przedterminowej spłaty zobowiązania (częściowej, lub w całości)
- Wystąpić z wnioskiem do banku o udzielenie informacji o opłatach związanych z szybszą spłatą kredytu hipotecznego (bank ma wtedy 7 dni roboczych na odpowiedź)
- Odzyskać pieniądze za odsetki i inne koszty przypadające za okres, o który skrócono umowę przez przedterminowe spłacenie kredytu
W przypadku kredytów hipotecznych ze zmienną stopą procentową, po trzech latach regularnego spłacania bank nie może pobierać opłat za przedterminową spłatę. Jeśli jednak zdecydujemy się na spłatę kredytu hipotecznego przed upływem 3 lat, to musimy liczyć się z opłatą ustaloną przez bank. Nie może być ona jednak wyższa niż 3% spłacanej kwoty.
Inaczej wygląda sytuacja kredytobiorców, którzy spłacają zadłużenie ze stałą stopą procentową. W ich przypadku całkowita spłata kredytu hipotecznego w ogóle nie musi się opłacać. Bank ma tutaj prawo pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę przez cały okres trwania kredytu, w którym obowiązuje sztywne oprocentowanie.
Warto zatem porównać, jakie zasady wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego obowiązują w ofertach, które rozważamy, gdyż może zdarzyć się tak, że w przyszłości będziemy chcieli przeznaczyć nasze nadwyżki finansowe na ten cel i w przypadku, gdy bank nie będzie pobierał opisywanej rekompensaty, możemy sporo zaoszczędzić.
Podsumowanie
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to poważne zobowiązanie, które zasługuje na staranne rozważenie. W końcu kredyt hipoteczny zaciągamy na wiele lat, zatem decyzja o wyborze konkretnej oferty będzie miała dla nas długofalowe konsekwencje.
Oznacza to, że przemyślany wybór produktu idealnie skrojonego do naszych wymagań i potrzeb może mieć bowiem bardzo pozytywny wpływ na nasze finanse w przyszłości, a także pomoże nam uniknąć potencjalnych problemów z naszym zobowiązaniem.
Dlatego właśnie tak istotne jest staranne porównanie różnych ofert kredytów hipotecznych, zanim podejmiemy ostateczną decyzję. Gdy przeanalizujemy je pod kątem wszystkich wyżej opisanych czynników, będziemy na najlepszej drodze do znalezienia najkorzystniejszej dla nas oferty kredytu hipotecznego.
Jak jednak wiadomo, rynek kredytów hipotecznych jest bardzo szeroki i konkurencyjny. Jak więc dokonać takiej skutecznej analizy porównawczej? Z pomocą przychodzi tutaj porównywarka kredytów hipotecznych.
To bardzo przydatne narzędzie, które pozwala nam w szybki i prosty sposób oszacować koszty zobowiązania, które służyć ma sfinansowaniu zakupu, budowy lub remontu domu lub mieszkania.
Prezentowany ranking uwzględnia wszystkie istotne parametry charakteryzujące kredyty hipoteczne, co pozwoli nam na szybkie porównanie interesujących nas ofert kredytu oraz znacząco ułatwi wybór najbardziej dogodnego dla nas zobowiązania.
